27 septembre 2005

bulle_1_net1

Sous les pavés la plage...  Et sous la bulle ?

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=339648551&pageForum=1

La duperie immobilière  (attribué à Jean-Pierre Petit immonoclaste d'Exane)

Dans toute duperie, il y a des coupables et des victimes.

Les coupables sont connus, les victimes le sont moins. Parmi les coupables, il y a, en premier lieu, les banques centrales. Celles-ci sont quasi-universellement chargées de la stabilité des prix. Lorsque la hausse des prix à la consommation s'approche des 3 %, la plupart des banques centrales occidentales resserrent les conditions monétaires ou menacent de le faire. Lorsque les prix immobiliers approchent les 10, 15, voire 20 %, comme ce fut le cas dans les années récentes, les banques centrales ne disent rien. Cherchez l'erreur ! L'astuce consiste à ne pas intégrer les prix de logements dans les indices de prix à la consommation alors qu.il s’agit, pour l’essentiel, d’un prix représentatif d‘un service de logement. Les banques centrales nous répètent inlassablement, depuis 30 ans, qu.une inflation faible et stable est une condition nécessaire à une croissance saine et durable. C.est d’ailleurs la raison pour laquelle on leur a octroyé l’indépendance, à la suite notamment du succès des modèles « d’incohérence temporelle ».

On pensait que le principe de la stabilité des prix devait l’emporter sur les velléités gouvernementales de relancer artificiellement ou provisoirement la croissance en faisant de l’inflation. Or, le logement est probablement un domaine où une inflation tendanciellement faible et stable est optimale pour les ménages dans le long terme.
Pour parer à cet argument, les banques centrales nous disent qu’elles ne sont pas aptes à se substituer au marché pour détecter d’éventuels dérapages. L’argument est fallacieux, car la même remarque pourrait s’établir à l’encontre de son interventionnisme vis-à-vis de l’inflation traditionnelle, celle des biens et des services.
Pourquoi doit-on lutter contre l’inflation au juste ? Les banques centrales ne le disent pas souvent. Surtout, elles ne nous disent pas pourquoi une inflation traditionnelle à 3 % est intolérable alors qu’une inflation immobilière à 10 ou 20 % l.est. La faillite des banques centrales est donc ici complète.

Il faut dire, à la décharge des banques centrales, que l’État a tout fait dans les années récentes
pour favoriser la bulle immobilière. Par là même, il a pu compenser les effets dépressifs du « carnage boursier » de 2000-2002 sur les patrimoines. Jouant sur l’effet richesse, le dynamisme des dépenses d’équipement du foyer, la baisse de l’épargne et la hausse de la dette, la consommation des ménages s.est maintenue, même sans emploi ni hausse salariale.
L’État en a même rajouté. Dans un pays comme la France, où pourtant le traitement fiscal de L’immobilier était déjà favorable, il a décidé de multiplier les programmes de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif, étendu les prêts à taux-zéro, réduit les droits de donation/succession,. L’État, qui a encaissé au passage de confortables recettes fiscales, le fait aussi pour des raisons politiques et sociologiques. Dans la plupart des pays de l’OCDE, la majorité des personnes est propriétaire de sa résidence principale (sauf en Allemagne).
L’inflation est donc, ici, socialement agréable puisqu’elle bénéficie à une majorité. Elle correspond bien aux sociétés vieillissantes, où la concentration des patrimoines est proportionnelle à l’âge et à l’affaiblissement des solidarités collectives, que la dégradation des finances publiques ne peut qu’entretenir.

La communauté bancaire n.est pas en reste : outre la baisse massive des taux, elle a allongé la maturité des prêts, baissé les exigences d’apport personnel et développé les contrats à taux variable, participant ainsi à la pro-cyclicité du secteur.
Les professionnels de l’immobilier constituent, quant à eux, des « coupables » logiques. Une hausse à 2 chiffres des prix immobiliers pendant plusieurs années dans un pays incapable de créer le moindre emploi et où les salaires réels stagnent ne les étonne pas. La démographie, les familles recomposées, l’insuffisance de l’offre, tout ou presque aura été avancé pour justifier la hausse vertigineuse de leur chiffre d’affaires.
Une grande partie de la presse aura aussi, une fois de plus, participé à un mimétisme collectif, en relayant les anticipations haussières et ressassant les vieux mythes tels que l’actif-refuge, la protection contre la dégradation des retraites ou bien encore la supériorité de la propriété sur la location, « fables » aussi solidement ancrées dans les esprits qu’elles sont fausses.
Dans ces conditions, il n.est pas étonnant de voir l’inflation immobilière perdurer. C.est même le contraire qui eût été étonnant. Rarement un secteur d’activité aura été aussi « perfusé » de toute part.
Les victimes s’ignorent pour l’essentiel. C.est d’ailleurs le propre d.une bulle que de faire croire aux perdants qu.ils sont des gagnants potentiels ou virtuels.
Heureux de prendre la vague, les primo-accédants confondent l’amélioration de leurs conditions de logement et le fait de devenir propriétaire. En favorisant le surendettement, la bulle fragilise de nombreux ménages, notamment les plus vulnérables qui gèrent plus difficilement leur cycle de vie (professionnel ou familial). La bulle fait surtout courir plusieurs risques aux propriétaires :
le risque de moins-value, d’illiquidité, de mauvaise diversification du patrimoine (60 % du patrimoine investi en immobilier en France aujourd.hui), .. Compte de la très forte financiarisation du logement, un achat immobilier constitue aussi un pari sur le marché obligataire. Toute correction obligataire future, ne parlons pas d’un krach, se traduira par un ajustement récessif sur les prix immobiliers.
La bulle masque aussi les nombreux coûts de la détention immobilière : frais d’entretien et de rénovation, fiscalité (hausse de 5 % l.an dernier de la taxe foncière sur le foncier bâti),..
Notons à propos de la fiscalité que l’immobilier résidentiel constituera certainement l’une des rares bases d’imposition que la concurrence fiscale européenne et mondiale ne touchera pas. C’est dire que, vieillissement aidant, la détention immobilière a de fortes chances d’être surtaxée au cours des années à venir.

Sur un plan plus collectif, la bulle immobilière réduit la mobilité, détourne l’épargne des ménages des placements à risque nécessaires pour favoriser l’innovation et la croissance. A l’inverse d.une bulle boursière, une bulle immobilière n’a jamais renforcé la productivité d’un pays. En maintenant aussi artificiellement la demande domestique, elle tend à creuser les déficits extérieurs (Espagne, Royaume-Uni, France, États-Unis,.). Elle est également à l’origine de profondes inégalités, notamment intergénérationnelles, au détriment notamment des jeunes salariés primo accédants et en faveur des rentiers et héritiers. Elle casse les liens sociaux et renforce les phénomènes de « ghettoïsation ».
Bref, comme tout phénomène inflationniste, une bulle immobilière brouille les choix, favorise le gaspillage, détruit de la valeur et fait donc perdre du temps aux sociétés qui y cèdent.

La bulle immobilière est donc une duperie collective. 

La forêt précede l'homme, le désert  le suit ( mai 68. Sorbonne )

immonoclaste : qui détruit les idées communément reçues en matière d'immobilier





Posté par Bysantine à 00:03 - Commentaires [0] - Permalien [#]


Commentaires sur Sous les pavés la plage... Et sous la bulle ?

Nouveau commentaire