immonoclaste

01 octobre 2005

Retour vers le futur

Depuis une semaine le temps s'est un peu rafraîchi dans le sud, mais les journées restent douces et ensoleillées et les arbres du jardin commencent à roussir joliment.

C'est le 1 er week-end du mois d'octobre et les luxueux mensuels dans lesquels les agences de prestige annoncent leurs biens sont arrivés dans les kiosques aujourd'hui. Cette semaine encore, en matière d'immobilier nous avons le choix ! Le Figaro Magazine nous livre un dossier complet sur le risque de krack, Investir conseille de vendre au plus vite en couverture...  Je n'ai pas tout acheté : la revue de presse de www.bulle-immobilière.org et les pages percutantes de l'excellent www.immoboum.canalblog.com  ainsi que d'autres encore, ont déjà relaté l'essentiel.

En feuilletant les pages glacées de ce catalogue de Demeures, de Propriétés et de Châteaux mis en vente à des prix astronomiques, je me suis sentie transportée aux alentours de Noël et du jour de l'An !

Oui, des agences réputées prestigieuses publient dès le 1er octobre des photos de parcs et de jardins aux arbres nus et engourdis par le froid !

La collection Hiver 2003/2004/2005 serait-elle reconduite en 2006 ? 

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Et oui, les stocks tournent vite et le marché est vigoureux !

immonoclaste : qui détruit les idées communément reçues en matière d'immobilier

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30 septembre 2005

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Paroles d'experts...

Quelques citations :

"A ce rythme de progression des prix immobiliers, "il n'y a plus aucun problème de décrochage entre l'évolution des prix et l'évolution des revenus des ménages qui réalisent les opérations", c'est-à-dire un risque de formation d'une bulle immobilière, observe M. Mouillart. Seule ombre dans un marché au développement "fantastique": "ce mouvement des prix a eu pour conséquence d'écarter les ménages modestes", note-t-il. Pour autant, "ceux qui sont restés sur le marché ne sont pas fragiles: ils consentent un effort supplémentaire, mais qui n'est pas démesuré", précise M. Mouillart. Yahoo, le 27/09/2005

Monsieur Michel Mouillard,   professeur d'économie à l'université de Nanterre et responsable des études de la CNAB (Confédération Nationale des Administrateurs de Biens)

et d'autres citations :

"Mon conseil pour ceux qui hésitent à acheter : faites le maintenant car les prix continuent d'augmenter. L'existence d'une bulle spéculative est une légende" Paris-Match n°   septembre 2005.

"Nous devrions connaître un atterrissage en douceur mais il ne devrait pas y avoir de baisse des prix." Boursorama le 05/08/2005

"Entre 1998 et 2004, les prix ont augmenté de 87,9 % et le revenu des ménages de seulement 25 %. Si on ajoute l’impact de la durée d’allongement du crédit et de la baisse des taux, qui représente environ 25 % de hausse, et l’augmentation du taux d’effort (à 30 %), on gomme la hausse des prix sur six ans. Ces facteurs expliquent l’équilibre du marché et démontrent qu’il n’existe pas de risque de bulle." Valeurs Actuelles juin 2005

Monsieur René Pallincourt, Administrateur de biens, Président de la Fédération Nationale de l'Immobilier (FNAIM)   

Puis son nez s’allongea, s'allongea ...      ttp://perso.wanadoo.fr/claude.sartirano/index.htm 

immonoclaste : qui détruit les idées communément reçues en matière d'immobilier


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27 septembre 2005

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Sous les pavés la plage...  Et sous la bulle ?

http://www.boursorama.com/forum/message.phtml?file=339648551&pageForum=1

La duperie immobilière  (attribué à Jean-Pierre Petit immonoclaste d'Exane)

Dans toute duperie, il y a des coupables et des victimes.

Les coupables sont connus, les victimes le sont moins. Parmi les coupables, il y a, en premier lieu, les banques centrales. Celles-ci sont quasi-universellement chargées de la stabilité des prix. Lorsque la hausse des prix à la consommation s'approche des 3 %, la plupart des banques centrales occidentales resserrent les conditions monétaires ou menacent de le faire. Lorsque les prix immobiliers approchent les 10, 15, voire 20 %, comme ce fut le cas dans les années récentes, les banques centrales ne disent rien. Cherchez l'erreur ! L'astuce consiste à ne pas intégrer les prix de logements dans les indices de prix à la consommation alors qu.il s’agit, pour l’essentiel, d’un prix représentatif d‘un service de logement. Les banques centrales nous répètent inlassablement, depuis 30 ans, qu.une inflation faible et stable est une condition nécessaire à une croissance saine et durable. C.est d’ailleurs la raison pour laquelle on leur a octroyé l’indépendance, à la suite notamment du succès des modèles « d’incohérence temporelle ».

On pensait que le principe de la stabilité des prix devait l’emporter sur les velléités gouvernementales de relancer artificiellement ou provisoirement la croissance en faisant de l’inflation. Or, le logement est probablement un domaine où une inflation tendanciellement faible et stable est optimale pour les ménages dans le long terme.
Pour parer à cet argument, les banques centrales nous disent qu’elles ne sont pas aptes à se substituer au marché pour détecter d’éventuels dérapages. L’argument est fallacieux, car la même remarque pourrait s’établir à l’encontre de son interventionnisme vis-à-vis de l’inflation traditionnelle, celle des biens et des services.
Pourquoi doit-on lutter contre l’inflation au juste ? Les banques centrales ne le disent pas souvent. Surtout, elles ne nous disent pas pourquoi une inflation traditionnelle à 3 % est intolérable alors qu’une inflation immobilière à 10 ou 20 % l.est. La faillite des banques centrales est donc ici complète.

Il faut dire, à la décharge des banques centrales, que l’État a tout fait dans les années récentes
pour favoriser la bulle immobilière. Par là même, il a pu compenser les effets dépressifs du « carnage boursier » de 2000-2002 sur les patrimoines. Jouant sur l’effet richesse, le dynamisme des dépenses d’équipement du foyer, la baisse de l’épargne et la hausse de la dette, la consommation des ménages s.est maintenue, même sans emploi ni hausse salariale.
L’État en a même rajouté. Dans un pays comme la France, où pourtant le traitement fiscal de L’immobilier était déjà favorable, il a décidé de multiplier les programmes de défiscalisation en faveur de l’investissement locatif, étendu les prêts à taux-zéro, réduit les droits de donation/succession,. L’État, qui a encaissé au passage de confortables recettes fiscales, le fait aussi pour des raisons politiques et sociologiques. Dans la plupart des pays de l’OCDE, la majorité des personnes est propriétaire de sa résidence principale (sauf en Allemagne).
L’inflation est donc, ici, socialement agréable puisqu’elle bénéficie à une majorité. Elle correspond bien aux sociétés vieillissantes, où la concentration des patrimoines est proportionnelle à l’âge et à l’affaiblissement des solidarités collectives, que la dégradation des finances publiques ne peut qu’entretenir.

La communauté bancaire n.est pas en reste : outre la baisse massive des taux, elle a allongé la maturité des prêts, baissé les exigences d’apport personnel et développé les contrats à taux variable, participant ainsi à la pro-cyclicité du secteur.
Les professionnels de l’immobilier constituent, quant à eux, des « coupables » logiques. Une hausse à 2 chiffres des prix immobiliers pendant plusieurs années dans un pays incapable de créer le moindre emploi et où les salaires réels stagnent ne les étonne pas. La démographie, les familles recomposées, l’insuffisance de l’offre, tout ou presque aura été avancé pour justifier la hausse vertigineuse de leur chiffre d’affaires.
Une grande partie de la presse aura aussi, une fois de plus, participé à un mimétisme collectif, en relayant les anticipations haussières et ressassant les vieux mythes tels que l’actif-refuge, la protection contre la dégradation des retraites ou bien encore la supériorité de la propriété sur la location, « fables » aussi solidement ancrées dans les esprits qu’elles sont fausses.
Dans ces conditions, il n.est pas étonnant de voir l’inflation immobilière perdurer. C.est même le contraire qui eût été étonnant. Rarement un secteur d’activité aura été aussi « perfusé » de toute part.
Les victimes s’ignorent pour l’essentiel. C.est d’ailleurs le propre d.une bulle que de faire croire aux perdants qu.ils sont des gagnants potentiels ou virtuels.
Heureux de prendre la vague, les primo-accédants confondent l’amélioration de leurs conditions de logement et le fait de devenir propriétaire. En favorisant le surendettement, la bulle fragilise de nombreux ménages, notamment les plus vulnérables qui gèrent plus difficilement leur cycle de vie (professionnel ou familial). La bulle fait surtout courir plusieurs risques aux propriétaires :
le risque de moins-value, d’illiquidité, de mauvaise diversification du patrimoine (60 % du patrimoine investi en immobilier en France aujourd.hui), .. Compte de la très forte financiarisation du logement, un achat immobilier constitue aussi un pari sur le marché obligataire. Toute correction obligataire future, ne parlons pas d’un krach, se traduira par un ajustement récessif sur les prix immobiliers.
La bulle masque aussi les nombreux coûts de la détention immobilière : frais d’entretien et de rénovation, fiscalité (hausse de 5 % l.an dernier de la taxe foncière sur le foncier bâti),..
Notons à propos de la fiscalité que l’immobilier résidentiel constituera certainement l’une des rares bases d’imposition que la concurrence fiscale européenne et mondiale ne touchera pas. C’est dire que, vieillissement aidant, la détention immobilière a de fortes chances d’être surtaxée au cours des années à venir.

Sur un plan plus collectif, la bulle immobilière réduit la mobilité, détourne l’épargne des ménages des placements à risque nécessaires pour favoriser l’innovation et la croissance. A l’inverse d.une bulle boursière, une bulle immobilière n’a jamais renforcé la productivité d’un pays. En maintenant aussi artificiellement la demande domestique, elle tend à creuser les déficits extérieurs (Espagne, Royaume-Uni, France, États-Unis,.). Elle est également à l’origine de profondes inégalités, notamment intergénérationnelles, au détriment notamment des jeunes salariés primo accédants et en faveur des rentiers et héritiers. Elle casse les liens sociaux et renforce les phénomènes de « ghettoïsation ».
Bref, comme tout phénomène inflationniste, une bulle immobilière brouille les choix, favorise le gaspillage, détruit de la valeur et fait donc perdre du temps aux sociétés qui y cèdent.

La bulle immobilière est donc une duperie collective. 

La forêt précede l'homme, le désert  le suit ( mai 68. Sorbonne )

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23 septembre 2005

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Les taux sont bas

Oui, aujourd'hui les taux sont bas. Historiquement bas.

Mais l'immobilier lui est au plus haut. Historiquement haut.

Les loyers sont chers. Certes. Mais avec 1000 € de loyer mensuel pour 55 m² à Paris, que peut-on acheter sans apport aujourd'hui ?   

22,16 m² à 6000 € / m² => sur 15 ans *   

27,16 m² à 6000 € / m² => sur 20 ans *

31,16 m² à 6000 € / m² => sur 25 ans *

34,50 m² à 6000 € / m² => sur 30 ans *

Au delà de 30 ans le calculateur de www.discountis.com bloque...

* base taux fixe de 3,5 % + assurances

Oui, les taux sont bas.

Mais P....* 30 ans ! 

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22 septembre 2005

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jeff koons

La demande est là

Si nous observons attentivement l'histogramme ci-dessus, nous pouvons remarquer que seuls 20,5% des cancer et 23,4% des verseau sondés par immonoclaste déclarent envisager un achat immobilier dans l'année, la probabilité est nulle pour les taureau, gémeaux, vierge, poissons. Concernant les autres signes, bêlier, lion, balance, scorpion, sagittaire, capricorne, nous ne pouvons que constater un écrasement total des intentions d'achat

Devant une tel effondrement de la demande, immoboum et immonoclaste ont enquêté auprès des agences de la région toulousaine.

Hélas, les professionnels nous ont bien confirmé www.immoboum.canalblog.com que la conjoncture était nettement moins favorable !

Mais souvenons-nous, déjà cet été "dans la torpeur ambiante", des notaires immonoclastes nous avaient mis la puce à l'oreille quand ils écrivaient sur leur site immonot,

je cite :   

"En un an, le stock des biens à la vente aurait augmenté de plus de 40%. Les relations entre vendeur et acheteur sont donc amenées à changer de sens. (...) il devient plus difficile d'attirer le chaland et de faire conclure une vente.

Et oui, 

Le marché s'effondre

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21 septembre 2005

Posté par Bysantine à 17:43 - Commentaires [0] - Rétroliens [0] - Permalien [#]

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L'immobilier ça monte toujours

Aujourd'hui une agence du sud ouest m'a téléphoné pour savoir si je cherchais toujours...

Il y a deux ans, cette même personne me présentait des biens sans qualité et déjà hors de prix en m'assurant que " l'immobilier ça monte toujours " il faut faire vite et vous ne serez jamais perdante me disait-elle.

Comme elle me vantait une maison, non, excusez moi, un "prieuré merveilleusement rénové dans les règles de l'art par un grand décorateur-paysagiste" de plus de 600 000 €, j'ai glissé dans son homélie que ce montant, hélas, dépassait mon budget...

"Oui mais, vous verrez, vous allez a.d.o.r.e.r, on le visite, vous réfléchissez avec votre époux, et vous faites une proposition. C'est comme ça que ça se passe maintenant. Vous savez les vendeurs... ils s'imaginent tous que l'immobilier ça monte toujours.  Enfin !! Ils rêvent."

Enhardie par l'approche surprenante et immonoclaste de la part de cette professionnelle aguerrie, j'ai saisi  la balle au bond...

"Et oui, ai-je enchaîné, mon notaire m'a bien avertie, les ventes sont ralenties car les prix sont beaucoup trop élevés et celles qui se réalisent sont négociées très en dessous des prix de présentation"

"Oui, oui, oui, il a raison. La hausse est finie depuis un moment mais les vendeurs en veulent toujours plus ! mais les plus avisés sont en train de revoir leurs prétentions. Vous vous souvenez, la sublime quercynoise, qui était à plus de 700 000 € il y a deux ans, elle vient de baisser à 530 000 € ! Voilà, enfin un vendeur qui réalise qu'il FAUT baisser !! "

L'immobilier ça baisse aussi

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